Puede parecer que el cambio de administrador de una comunidad de propietarios es un proceso largo y complicado pero, en realidad, no lo es tanto…Si actualmente no están satisfechos con el servicio que están recibiendo, en Fincas Futuro les explicamos cómo pueden realizar este trámite, de la manera más sencilla.
– La primera buena noticia es que no es necesario esperar a la Junta General Ordinaria para efectuar un cambio de administrador. Simplemente habría que comunicar al presidente de la comunidad que convoque una Junta General Extraordinaria, en la que uno (o el único) de los puntos del orden del día será: “Cese del actual administrador: estudio y elección, si procede, del nuevo administrador”.
Si el presidente, por cualquier motivo, no accede a convocar esta junta será suficiente que al menos el 25% de los propietarios estén de acuerdo en convocarla.
La segunda buena noticia es que el cambio de administrador puede proponerlo cualquier propietario, sin necesidad de que el presidente esté de acuerdo con la propuesta.
– En cualquier caso, es importante asegurarse que cada propietario de la comunidad recibe copia de la convocatoria. Para ello podemos, enviar la convocatoria por correo certificado con acuse de recibo o, en caso de ser pocos vecinos, ir puerta por puerta entregándola y haciendo firmar al titular que la ha recibido. Si no conseguimos entregársela a algún vecino, podemos poner una copia de la convocatoria en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible durante al menos 3 días antes de la reunión, y si es una semana mejor.
– En dicha reunión, a la que no es necesario informar al administrador que va a ser cesado, se aprobará el cambio de administrador siempre que se alcance una doble mayoría tanto en nº de propietarios (es decir, siempre que estén de acuerdo en cesar al actual administrador, la mitad más uno de los participantes en la reunión), como en porcentaje de cuota de participación (que estos propietarios que han votado a favor del cese, representen más del 50% del total de cuotas de participación).


– Es importante recordar que los propietarios que no estén al corriente de pago en el momento de la reunión, podrán opinar pero no votar.
– Desde la adopción de dicho acuerdo, y en el plazo máximo de 10 días, se deberá cerrar el acta (especificando lo acordado), siendo firmada por el secretario y el presidente. Una vez cerrada el acta, se debe comunicar al administrador saliente, por burofax o por correo certificado con acuse de recibo, el acuerdo de cese alcanzado en la junta.
El administrador cesado tendrá un plazo de 10 días para entregar la documentación imprescindible para garantizar la gestión diaria de la comunidad (listado de propietarios, cuotas vigentes, cuentas de domiciliación, póliza de seguro comunitario, libro de actas, extractos bancarios actualizados…) y un plazo máximo de 45 días para la entrega de toda la documentación de la comunidad junto con el cierre de la contabilidad hasta la fecha del cambio. En el momento de entregar toda la documentación al administrador entrante, existirá una reunión entre en administrador saliente y el entrante para hablar sobre cualquier tema de la comunidad que haya quedado pendiente.


En el caso de que no se nombre un nuevo administrador en la junta de propietarios que ha aprobado el cese del actual, según el Art.13.5 de la LPH, y hasta que no se nombre uno nuevo, las funciones de secretario y administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

Por último, queremos recordarles, que cuando se cambia un administrador, deben existir razones “de peso”, lo que se denomina “causa justa” como por ejemplo pérdida de confianza derivada de un perjuicio económico causado a la comunidad por su mala gestión, incumplimiento de sus obligaciones, negligencia profesional…y que puedan ser demostradas. No se puede promover un cambio sólo por razones personales (a los vecinos no les cae bien el administrador), ni por motivos subjetivos que no se puedan demostrar (poca dedicación, dejadez en sus funciones…).
Si se decide cambiar de administrador antes de cumplir su año de mandato, salvo que existan motivos objetivos que lo justifiquen, la comunidad tendría que indemnizarle por daños y perjuicios con el importe de los honorarios correspondientes a los meses que falten para cumplir su año de mandato.


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